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私が薦めたマンション2011年3月21日 | 相続対策について

 

今回は、私がある方にお薦めしたマンションについてお話します。

相続対策の一環としてお薦めしたマンションは、以下の内容です。

 

①JR山手線 目黒駅から 徒歩数分の立地

②大手の分譲で高層マンション

③中古ですが、竣工後6年程度で新しい

④専有面積は 約15坪

⑤購入価格は 4700万円

 

上記①~⑤の条件を満たすマンションを選んだ理由は、

・いつの時代でも売れる、購入ニーズが高い立地と価格帯

・新築は購入直後の経済的価値下落が大きいので、新しめの中古

・マンションを貸す場合、貸しやすい立地・広さ・賃料

・そして、重要なのは、相続評価が低いこと

 

相続評価は、土地は路線価評価、建物は固定資産評価で評価

されます。

このマンションの場合、土地の評価が790万円、建物が670万円で、

合計で1460万円でした。

 

このマンションを購入して戴いた親御さんは、相続が発生した場合、

恐らく30%程度の相続税率が課せられる方です。

節税効果を簡易に試算しますと、

(4700-1460)×30%=972万円  ▲972万円が節税されます。

 

また、このマンションの賃貸相場は16万5000円程度ですが、

マンションの管理費・修繕積立金として月1万6000円の支出、

年間固定資産税が12万8000円なので、年間の実質収入は、

166万円となります。

 

マンション購入後の親御さんの選択肢

①マンションを貸して、家賃収入を得ながら相続時まで所有。

②相続時精算課税を利用して、お子様へ贈与。

 

②を考える場合、お子様が自宅として利用するケースも併せて

想定される場合は、マンションを貸すときに、『定期借家』でお貸しし、

期限が到来したら、必ず賃貸借関係が無くなる契約を締結しておく

ようにしておきます。

 

家賃収入が得られる状態で、相続時精算課税を利用しますと、

贈与した時点で贈与税を支払うことなく、また、家賃収入は

お子様の収入になりますので、お子様の生活を助けながら、

且つ、相続税対策がうてる・・・ということになります。

 

『でも、子供さんがこのマンションを売却しようとする時、逆に

いっぱい税金がかかるなじゃないんですか?』

という心配が出そうですね。

 

不動産譲渡税は、売却価格から、その不動産を買ったときの取得原価

を引いたものに、譲渡税率を掛けて計算されます。

上記の場合、相続後にマンションを売った場合、取得原価は、親御さん

が購入した価格(4700万円)を引き継ぐことになります。

 ※正確には、建物は年々償却します。

 

相続後、お子様がマンションを4000万円で売却した場合、建物償却後の

取得原価が3000万円であったとすると、1000万円が課税対象になり、

税率20%を掛けた200万円が譲渡税となります。

どうでしょうか、贈与税・相続税と比較して、かなり低い税金ではないで

しょうか。

 

また、売却時にお子様が自宅としてこのマンションを使っていた場合は、

居住用3000万円控除により、1000万円の課税対象はゼロになり、

譲渡税はかからなくなります。

 

実際の価値と相続評価の乖離、そして相続時精算課税、この2つを

うまく利用できますと、有効な相続税対策を考えることができます。


イイなぁ~と思う制度 『相続時精算課税』2011年3月21日 | 相続対策について,相続税法について

税制度において、『これ、イイなぁ~』 と思う制度があります。

それは、 『相続時精算課税』 という制度です。

 

この制度の名前には、『贈与』 という文字がありませんので、

贈与とは関係ない制度のように見えますが、そんなことありません。

 

これは、生前に、親(65歳以上)から子供(20歳以上)に対して、

2500万円までの贈与については、贈与された時点で贈与税を

支払う必要が無く、相続時に精算すれば良いという制度です。

 

これは、良く言われる、『1年間で110万円までの贈与は無税』

という 『暦年課税』 ではないので、この制度を利用する場合は、

贈与された翌年の2/1~3/15までに申告しておく必要があります。

 

私がこの制度を 『イイなぁ~』 と思う理由はいくつかあります。

①大きな額を贈与できるが、税金は相続時まで支払わなくて良い。

 従って、相続税が発生しないような場合は、『不動産』などの

 大きな資産を贈与する場合、贈与税を支払うことなく、また相続時

 においても相続税を支払うことなく、大きな資産を今、子供達に

 渡す事ができます。

 

②遺言書を作成することなく、指定した子供に資産を渡せる。

 相続時、遺言書がないと相続協議で揉めることが多いですが、予め

 『この資産はこの子へ渡しておこう』 という明確な親の思いが実現

 できます。

 

③収益不動産を贈与すると、家賃が子供に入る

 まず、現金で子供に2000万円贈与しますと、世間を知らない

 子供は、つまらないものに散財してしまうかもしれません。

 賃貸マンションの一室を贈与したらどうでしょうか?

 贈与されるマンションの評価が2000万円だった場合、およそ

 そのマンションの実勢価格は5000万円だったりします。

 実質利回りが4%だったとしても、年間200万円の家賃は

 子供の収入になります。

 この賃貸マンションを、10年後の相続で子供が取得するのと

 比較しますと、その間の家賃分、200×10=2000万円は

 贈与税や相続税の対象にはならず、そのまま子供の収入

 となりますので、子供にとっては有り難い贈与になります。

 

【まとめ】

特に賃貸マンションのような収益物件は、この相続時精算課税を

利用して、早めに子供へ贈与しておくと良いと思います。

また、現金はあるが賃貸マンションは所有していないという親御

さんでしたら、まずは、その現金で賃貸マンションを購入し、しばらく

して子供へ贈与する・・・、という手法も宜しいのではないでしょうか?

 

推察するに、国の基本方針は、資産を若者へ! です。

23年度税制改正では、この相続時精算課税を、親から子供だけ

ではなく、孫まで対象に加えようとしています。

 


相続税を削減する為の基本概念2011年3月20日 | 相続対策について

今回の 『相続対策』 の話は、相続税を少なくする話です。

税務署関係の方、ちょっとだけ、申し訳ございません。

 

相続税の節税を考えた場合、基本は、下記の式です。

 

  実際の価値  >  相続評価における価値

 

要するに、今これを売買すればいくらになるか、という実際の価値と、

相続評価における価値、この差額が大きいものが効果が大きいのです。

 

現金の1000万円は、相続評価もそのまま1000万円なので効果ゼロです。

実はゼロならまだ良いのですが、相続評価の方が高い場合があるので、

これは注意して戴きたいです。

 

『えっ? 不動産で評価が逆転することなんてあるんですか?』

という方のために、1つの例としては 『底地』 です。

『底地』 という言い方は、業界用語かもしれませんが、『貸し地』

のことです。

いわゆる、所有している土地の上に借地権など、他人の権利が

発生していて、自分ではその土地を利用できない土地で、一般的に

地主さんと呼ばれる方々は、この底地を多く所有しています。

 

例えば、300坪の土地の上に、10軒の借地(戸建)があるケース。

更地であれば、坪200万円で売却可能な土地であるとしても、

底地の状態で土地を売却するとなると、恐らく坪20~30万円です。

 

しかし、相続税路線価による底地の評価は、一般的には更地100に

対して30~40%の評価(住宅地の場合)をされますので、坪60~

80万円の評価をされてしまいます。

 

そうしますと、実際は6000万~9000万円の市場価値しかない土地に

1億8000万円~2億4000万円という相続評価をされてしまいます。

 

このような底地を所有したまま相続が発生してしまいますと、上記の

ような評価逆転現象が起きてしまいます。

当然、『そんな馬鹿なことがあってたまるものか!』 という思いに

地主さんはなりますので、不動産鑑定評価を作成したりして、実際の

価値を税務署へ訴えたりして、評価を下げる為に戦ったりするわけ

です。

 

少し話が偏り過ぎたかもしれませんので、逆に、実際価値よりも相続

評価が下がるものは何か・・・、申し上げますと。

一番理解し易いのはマンション(区分所有)です。

 

後日、改めてマンションの節税効果をご説明しようと思いますが、

実際に私が試算したマンションの一室は、下記の様な効果がありました。

 

実際の売買価格   4780万円

相続評価        1460万円

評価の差額     ▲3320万円

 

4780万円の相続資産に対する相続税は、756万円です。

1460万円の相続資産に対する相続税は、169万円です。

この場合の節税効果は▲587万円です。

 

更に、かなりの資産家の方で、最高税率50%の相続税を余儀なく

される方の場合は、3320万円×50%=▲1660万円の節税になります。

 

このように、実際の価値 相続評価による価値 に差があることは、

相続税対策としては有効です。

 

最後に、絶対に、間違ってもやってはいけないことですが、

評価を下げることが目的と考え、現金から実際に価値のないものに

変えてしまうことは拙いです

あくまでも、評価を下げるのであって、実際の価値が下がるものを

買ってはいけませんよ。

ただ、資産を残すことなんかより、自分の余生の楽しみに対して、

存分にお金を使う、これは私は美しい考え方であると思っています。



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